上海住宅维修资金管理新规：解读细则，保障业主权益

元描述: 上海市房屋管理局发布了关于规范住宅维修资金管理的若干规定，本文将详细解读新规内容，包括资金归集、使用、管理和查询等方面，帮助业主了解自身权利和义务，维护自身权益。

引言:

作为上海市房屋管理局最新发布的政策文件，《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》对上海市住宅维修资金管理进行了全面细化和规范，进一步完善了住宅维修资金管理制度，保障了业主的合法权益，推动了上海市住宅物业管理工作持续健康发展。本文将对新规内容进行详细解读，帮助业主了解相关政策，维护自身权益。

一、 管理部门职责明确

新规明确了市、区房管部门、市物业中心等单位在住宅维修资金和公共收益管理方面的职责分工，形成了一套完整的管理体系。

  • 市房屋管理局: 制定政策，指导各区房管部门实施监督管理。

  • 市物业中心: 承担全市住宅维修资金和公共收益使用的监督、协调等事务性工作，管理商品住宅维修资金专户阶段的资金以及对各区住宅维修资金和公共收益使用管理进行具体业务指导。

  • 各区房屋行政管理部门: 负责本辖区住宅维修资金和公共收益的监督管理，承担业主大会成立前住宅维修资金的归集和日常使用管理工作，指导街镇对业主大会、业主委员会归集、使用维修资金和公共收益实施监督管理。

二、 归集标准细化，涵盖多种住宅类型

新规细化了物业管理区域内不同住宅类型维修资金的首次归集原则，涵盖了商品住宅、公有住房售后、公共建筑设施、机动车停车库以及非居住房屋等多种住宅类型，确保资金归集标准的公平合理。

  • 商品住宅: 按照每平方米建筑面积成本价计价。

  • 公有住房售后: 按照本市公有住房出售政策中有关规定执行，包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金，三项资金合并使用。

  • 公共建筑: 按规划要求配建的公共建筑（含全体业主共有的建筑）的维修资金，由建设单位按照商品住宅房屋维修资金归集标准交纳。

  • 机动车停车库: 配备电梯或者与其结构相连的地面房屋配备电梯的，按配备电梯的商品住宅房屋归集标准交纳维修资金。其余情形按不配备电梯的商品住宅房屋归集标准交纳维修资金。

  • 非居住房屋: 按商品住宅房屋归集标准执行。

三、 资金交纳流程规范，确保资金安全

新规规范了新建房屋首次归集、维修资金续筹等资金交纳流程，确保资金安全有序。

  • 新建房屋首次归集: 区房屋行政管理部门依据建设单位提供的相关资料出具交款通知书，建设单位凭通知书向专户银行交款后，凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。

  • 维修资金再次筹集: 小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。街镇应根据区房屋行政管理部门提供的相关小区清单书面通知相关业主委员会，督促其启动再次筹集程序或召开业主大会就再次筹集事项进行表决。

四、 业主大会账户管理

新规对业主大会账户的开户行选择、账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程进行了明确，并新增了商品住宅业主大会账户资金管理模式，赋予了业主大会更多自主权。

  • 开户银行选择: 业主大会组建后三十日内，业主委员会应当召开业主大会会议选择账户开户银行。未形成决议的，由业主委员会向属地区房屋行政管理部门申请指定开户银行。

  • 资金管理模式: 业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金。

  • 账户开立: 业主委员会应当凭业主大会议事规则、管理规约、业主大会（业主委员会）备案证、物业服务合同或第三方机构委托管理合同与开户银行签订委托协议，并持相关材料向开户银行申请办理银行账户的开立手续。

  • 账户变更: 业主委员会办理业主大会账户变更手续时，除按开户银行规定提交的有关资料外，还应当提交相关文件资料，例如业主委员会换届、业主委员会主任、副主任发生变更时，提交房屋所在地街镇出具的业主大会（业主委员会）备案证。

五、 资金使用规范，确保资金透明

新规规范了授权物业服务企业、业主委员会使用维修资金的流程，完善了维修资金实施方案的内容，确保资金使用透明合法。

  • 授权范围: 业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额，直接授权的维修资金使用情况应由业主委员会和受委托的物业服务企业每半年向业主公布。

  • 实施方案: 授权业主委员会或经业主大会表决决定使用维修资金的工程，业主委员会应当组织或者委托物业服务企业编制实施方案。

  • 使用程序: 业主大会尚未成立的，由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。业主大会已成立的，业主大会应当依据表决通过的实施方案，确定施工单位。

  • 支取材料: 业主委员会向开户银行支取维修资金时，应当提交支付凭证、维修资金支取汇总表等资料。物业服务企业或第三方机构支取工程款时，除应当提供上一款资料外，首次支取时还应当提供业主大会、业主小组决议或业主委员会决议、签订的施工承包合同等资料。

六、 组织代为维修资金使用

新规细化了区房屋行政管理部门组织代为维修后维修资金的使用条件及具体程序，确保资金使用规范。

  • 使用条件: 业主共有部分维修、更新事项符合《上海市住宅物业管理规定》第七十三条规定区房屋行政管理部门可以组织代为维修情形的，维修费用可在维修资金中列支。

  • 使用程序: 物业服务企业向区房屋行政管理部门提出代为维修的申请，提交相关材料。区房屋行政管理部门在收到提交的代为维修申请后，应会同街镇进行现场踏勘核实情况，必要时可邀请专业部门会商代为维修方案。经踏勘核实，符合组织代为维修情形的，区房屋行政管理部门应当会同街镇书面告知业主委员会，并在小区物业管理区域内醒目位置张贴组织代为维修的公告。

七、 业主大会维修资金子账户查询和账目公布

新规进一步明确了业主大会账户账目公布的具体工作要求以及账目查询的流程和渠道，规范相关主体行为，便于业主查询。

  • 账目公布: 业主委员会和其委托的物业服务企业、第三方机构应当每月与开户银行核对业主大会维修资金子账户的账目，并根据规定格式分别于1月、7月在本小区物业管理区域内向业主公布半年的下列信息：维修资金收入、支出和结存的金额；发生物业维修、更新、改造的项目和费用；公共收益补充维修资金的情况；维修资金使用和管理的其他有关情况。

  • 账目查询: 业主委员会向开户银行或资金管理机构查询业主大会账户时，应当提供业主大会备案证和账号；业主向开户银行柜面或资金管理机构查询其分户账情况的，应当提供本人不动产权属证明和有效身份证件；业主可通过随申办等线上渠道查询本人房屋的维修资金情况。

八、 特殊情形的处置

新规对因人民法院判决公有住房售后房屋恢复为租赁状态、相关银行预留印鉴缺失的处理、居委会代为履职的情形、历史遗留问题处置等特殊情况进行了明确，确保资金管理的全面性。

九、 常见问题解答

1. 什么是住宅维修资金？

住宅维修资金是指由房屋所有权人缴纳的专项资金，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

2. 为什么要缴纳住宅维修资金？

住宅共用部位、共用设施设备在使用过程中不可避免地会发生损耗，需要定期维修、更新和改造，而住宅维修资金就是为了解决这些维修费用而设立的。

3. 住宅维修资金如何使用？

住宅维修资金的使用必须经业主大会同意，并按照有关规定和程序进行。具体使用范围包括：对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造；对住宅共用部位、共用设施设备进行维护；对住宅共用部位、共用设施设备进行安全检查；对住宅共用部位、共用设施设备进行日常管理。

4. 如何查询住宅维修资金余额？

业主可凭本人不动产权属证明和有效身份证件，到开户银行柜面或资金管理机构查询其分户账情况，或通过随申办等线上渠道查询本人房屋的维修资金情况。

5. 如果房屋灭失，住宅维修资金如何退还？

房屋灭失后，业主可凭征收（动拆迁）协议或房屋产权证的注销凭证、维修资金灭失退款申请书及身份证、业主维修资金开户银行的银行卡向开户银行或资金代管机构办理维修资金退还手续。

6. 住宅维修资金的管理是否透明？

新规要求业主委员会和其委托的物业服务企业、第三方机构应当每月与开户银行核对业主大会维修资金子账户的账目，并根据规定格式分别于1月、7月在本小区物业管理区域内向业主公布半年的相关信息，确保资金管理的透明度。

十、 结论

新规的发布，是上海市房屋管理局对住宅维修资金管理工作的进一步完善和规范，将为上海市住宅物业管理工作持续健康发展提供有力保障。业主们要认真阅读新规内容，了解自身权利和义务，积极参与住宅维修资金管理，维护自身权益。